[상가투자_6장] 건물의 용도=돈

1. 교육환경 보호구역 확인
교육환경 보호구역 내에서는 노래방, 당구장, 유흥주점, 단란주점, 숙박업소, 만화방 등은 신규허가를 받지 못한다.
간혹 pc방 보인다면 그것은 법 제정 이전부터 영업하던 곳.
ㄴ 교육환경 보호구역 내 pc방 등은 권리금이 높은편.

*교육환경보호구역 경계에 걸려있는 건물 : 꾸준한 수익 낼 수 있음.
같은 건물 내에서도 한쪽 편에선 pc방 운영 가능하지만 다른 편에서는 불가능한 경우가 발생.
ㄴ 확인은 교육청 사이트 가면 됨.

2. 숙박업소를 원룸으로 변경하기
주택가 주변에 숙박업소가 건축될 수 없고 상업지역 안에 한해 가능하다.

용도 : 다가구
ㄴ 실제 등기된 용도 확인 : 건축물대장
주용도 : 숙박시설
-> 이 건물은 숙박시설로 건축했지만 현재는 이것으로 사용하지 않는다는 뜻으로 해석가능.

숙박업소의 종류
- 일반형 숙박업소 : 취사시설제외 - 모텔, 여관 등
- 생활형 숙박업소 : 취사시설 포함
-> 싱크대 설치할 수 있어서 일반 모텔에 싱크대만 놓으면 다가구나 원룸으로 이용가능.
-> 6개월, 1년 등 장기 투숙객 대상으로 영업하는데 모텔의 새로운 수익 창출을 위한 모델이 되고있음

따라서 건축물대장의 용도는 숙박시설이고 실제 쓰이는 용도는 다가구나 원룸이라도 위반건축물이라고 표기되지 않음

#승계할것인가, 버릴것인가
숙박시설은
1. 모텔로 임대차 계약 체결
2. 본인이 직접 운영 /무인텔로 바꾸기
3. 원룸형으로 개조해서 생활형 숙박시설로 운영

but 모텔로 영업하지 못할 수도 있다. 현재 영업중인 임차인이나 건물주가 해당 관청에 폐업신고 접수해 모텔의 영업허가권이 말소되는 경우에 그렇다.

모텔 경매 시 영업권이 살아있음에도 불구하고 점유주이자 영업주가 큰돈을 요구하며 영업권 승계해주지 않고 말소시키겠다고 협박하는 경우에 해당.

-> 미리 이러한 문제에 대한 해결책 대비하고 달려들어야함.
-> 차라리 어느정도의 명도 비용을 예상하고 기존 임차인이나 소유주와 협상하는 편이 더 이익일수도....


3. 주류판매가 금지된 곳은 매출이 높은 업종을 놓친다.
신도시 임장할 때 - 토지이용계획원 꼭 챙겨야함.
*토지이용계획원 : 해당 지역에 어떤 건물들이 들어서고 업종이 입점할 수 있는지 예상가능.

<용어>
*도시지원시설용지 : 지역의 자족기능 확보를 위하여 필요한 시설을 유치하기 위해 공급되는 용지.
ㄴ광교신도시의 도시지원시설은 말 그대로 지원시설 외에는 입점할 수 없다. : 주류판매 금지된 곳

4. 주차장 용지에서의 좋은 상가 선별법
#주차장 용지 몇가지 혜택
1) 연면적의 30%까지 근린생활시설이나 판매시설을 건축하게끔 규정하고 있다
2) 주변 지역이 업종제한지역이라고해도 근린생활시설 업종이 입점할 수 있다
ㄴ주류판매 금지된 도시지원시설 등의 주차장 용지일 경우 그곳만 주류판매가 가능하기에 독점가능
3) 상업용지에 있더라도 주차장 용지는 저렴하게 가격이 책정되므로 분양가도 주변 상업지역의 상가보다는 낮다
ㄴ 대형마트